【投資家必見】不動産投資で物件を複数所有する意義とは?メリット3つ・選び方も!

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不動産投資では複数の物件を所有している方も少なくありません。不動産1件あたりの投資額は他の金融商品と比べても小さくないため不動産投資を始めたばかりの方・これから始めようかと考えている人は驚くかもしれません。しかし、不動産を複数所有することは物件を1件だけ所有することに比べて様々なメリットがあります。今回は複数所有するメリットや2件目以降の物件の選び方についてみていきましょう。

 

複数の不動産に投資するメリット

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(1)利益×利益

サラリーマン大家の場合は本職で給与所得があるため、不動産投資で得た利益は副収入としてプールできます。溜まった資金は将来に向けて貯蓄する手もありますが、新たな物件に投資するために活用する手もあります。例えば、1件目の物件で年間150万円の利益が出る場合、5年間で750万円の貯蓄ができます。その資金を2件目の物件の頭金にあてることができます。

1件目の物件が上手く回せていれば、金融機関から評価され融資を受けやすくなるメリットもあります。つまり5年で750万円の貯蓄ができるだけでなく5年間の不動産投資経験と実績がついてくるのです。2件目も同程度の収益が得られる物件を所有して回せるとすれば、キャッシュフローが2倍になります。物件を複数所有すれば、その分管理などの手間も増えますが、管理会社に委託することでそれほど負担になることはありません。

(2)ローンを借り換えできる

不動産投資では一般的に、物件ごとにローンを組むことになります。当然、借り入れをする際には金融機関や時期によって融資額や金利などの条件が異なります。最近では低金利状態が続いているため、ひと昔前より低い金利で借り換えができる可能性があります。安い金利で複数のローンをまとめて借り換えできれば、金利負担を軽減できますのでキャッシュフローを良くなるメリットがあります。

昨今の投資用不動産への融資審査では、物件の担保価値よりも収益性に重点を置いている金融機関が増えていると言われています。そのため、収益性の高い物件を複数所有していれば金融機関から評価され借り換えがしやすくなると考えられます。

(3)リスク分散

不動産を一度所有すれば立地を動かすことはできません。万が一、所有している物件のエリアが地震などの被害を受けた際には不動産経営において損害がでる可能性があります。しかし、別のエリアに投資物件を分散させておくことで、リスクを最小限に抑えることができます。実際には入居率も考慮した上で、東京23区内の物件に分散して投資している方も少なくありません。

また、違うエリアに投資物件を分散させることで空室リスクの軽減に繋がるメリットもあります。当然、人口の増加・減少は毎年変化があり、長期的な視点でみると絶対に空室にならない物件というのはないでしょう。毎年、人口が増加傾向にある東京23区内でさえ、人口の増加率に関しては差があります。そのため、所有物件を一箇所に集中させている場合、万が一、そのエリアの人気が下がってしまうことがリスクとなります。違うエリアで複数所有することで、結果的に物件の空室リスクを抑えることができるのです。

このように不動産を複数所有することで様々なメリット・リスク分散をすることができるためおすすめできます。しかし、2件目以降の物件選びを間違えるとメリットが得られないことがあるため注意が必要です。

 

複数不動産を所有する際の選び方

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(1)エリアの違う物件

2件目以降の物件を選ぶ際にはまず、最初の物件と違うエリアにある物件を選ぶ必要があります。これは先述したように様々なリスクを最小限に抑えるためです。自然災害により所有物件が被災して収入が途絶えてしまっても、エリアの違う物件を他に所有していれば、そちらからの収入は継続して得れるため傷は浅く済むでしょう。

また、最初の物件の状況変化が起こった場合でも対応することができます。最初の物件のエリアが大学のキャンパスや事業所、工場などがあり堅調な賃貸需要が見込めていたとしても、大学キャンパスの移転や企業のリストラなどがあると、その周辺に済む人が少なくなる可能性があります。それに比例して入居者が減少してしまうことになります。これは不動産経営において非常にダメージの大きいことであり、収入が減ってしまう原因となります。

物件を同じエリアに集中させておくと、プラス事情を同時に受けることができるメリットがある反面、状況変化によるリスクも同時に被ることになります。そのため、複数の物件を所有する場合は違うエリアで選ぶことが重要であり、幅広いリスクヘッジをする必要があるでしょう。

(2)築年数の違う物件

複数の物件を持つ場合においては、異なる築年数の物件を所有することも考えておきましょう。不動産は時の経過により古くなっていき、その都度修繕をする必要があります。数十年に一度は大規模な修繕工事をする必要もあります。築年数の同程度の物件を所有していると、修繕工事が必要なタイミングが被ってしまう可能性があります。万が一、多額の修繕費用が掛かってしまった場合には出費がかさみ、資金繰りが悪化してしまう可能性があります。

しかし、築年数の違う物件を所有すれば修繕リスクを分散することができます。場合によっては1件目の物件の修繕費を2件目の物件の利益で補填することも可能になります。投資用不動産は物件ごとに修繕計画があるため、最初の物件と見比べて検討するようにしましょう。注意しておきたいのが、1件目と2件目の物件を購入するタイミングが別でも、物件の築年数が同じであれば意味がありません。あくまで投資対象の分散だということを念頭において検討していきましょう。

 

複数の不動産に投資する場合は会社選びが大事

先にも述べたように最初に所有した不動産を上手く運用できており、利益が上がっている場合は金融機関から評価され、2件目の物件への融資も出やすくなります。つまり不動産を運用して利益を出せる投資家としての実績ができるわけです。しかし、最初の物件を上手く運用できていないと金融機関からの目線は厳しくなりがちです。そうなると2件目以降の物件を購入する際の融資承認が下りづらくなる可能性があり、今後の不動産経営において問題となってきます。

そのため、複数の不動産を所有する場合は最初の物件選びから慎重に選ぶ必要があります。不動産投資営業においては電話営業や名刺交換から説明を聞くケースも多く、信頼できる会社かどうか判断するには難しくなってきます。信頼できる不動産会社選びはまず、資料請求・セミナーなどから不動産投資の知識を付けた上で自分のライフプランに合った提案をしてくれる会社を選ぶことが重要と言えるでしょう。

 



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複数の不動産に投資してリスクヘッジしましょう

不動産投資と言えば、投資額も大きいため複数所有することに驚いていた方も多いでしょう。しかし、複数の不動産に投資することで様々なメリット・リスクヘッジに繋がります。中でも空室リスクの低減・自然災害からのリスクヘッジ・金利の借り換えについては知っておきたいポイントです。これから不動産投資を始めようと考えている方については、1件目を所有する前から2件目以降の物件を考慮して物件を選ぶことをおすすめします。中には物件を売って終わりという不動産会社も存在するため、担当者選びは慎重に、自分のライフプランにおいて最適な条件を考えてくれる不動産会社に相談することを大事にしていきましょう。

 

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