近年では将来への不安から不動産投資に取り組む方が増えています。
中には20代という若さから不動産投資に取り組み、積極的に将来的な資産形成を行なっている方もいます。
しかし、不動産投資についての情報が少ないこともあり、初心者の方には仕組みやメリットなどが分かりにくくなっているのも事実です。
そこで今回は初心者の方が不動産投資について詳しく理解できるように解説していきます。
不動産投資とは？
不動産投資とは、住む目的ではなく利益を得ることを目的として不動産に投資を行うことです。
厳密にはマンションやアパートなどを購入して人に貸すことで家賃収入を得たり、購入時よりも物件の価値が上がった時に売却し、その差額で利益を得ることを言います。
毎月の安定した利益(家賃収入)をインカムゲイン、物件を売却した際に得た利益(売却益)をキャピタルゲインと言います。
バブル期と比べ、近年では物件価格の変動が少ないためインカムゲインを目的とした不動産投資が主流となっています。
また、人口減少の影響もあり地方よりも東京都心の将来性ある物件に資金が集中している傾向があります。
不動産投資は株やFXなどの金融商品と比較して、安定した家賃収入を得られることが大きな魅力の一つです。
短期的よりも長期的に見る投資であり、近年ではサラリーマンや一部のOLの方で取り組むケースも増えているのです。
不動産投資と一言で言っても様々な種類があります。
次に不動産投資の種類についてチェックしていきましょう。
不動産投資の種類とは？
不動産投資家として成功するためには、種類やそれぞれの特徴について理解して自分に合った投資スタイルで行うことが重要です。
不動産投資の種類は大きく分けて、
- 一棟投資
- 区分投資
- 戸建て投資
上記3つに分類できます。それぞれの特徴やメリット・デメリットについて見ていきましょう。
(1)一棟投資
一棟投資とは、マンションやアパート、商業ビルなどの建物一棟を購入して行う不動産投資です。
当然、購入費用が高額になりますが、一度の投資で巨額な資産を形成することができ、投資効率が良いメリットがあります。
一棟全てを所有するため建物のアレンジや修繕、建て替えなどを全て自分で決めることができます。
部屋数が多いため、空室リスクを最小限に抑えることができ、収益が安定することも魅力の一つです。
しかし、一棟投資をするためには億単位の投資資金が必要になることが多く、金融機関からの融資を受けることが困難です。
万が一に失敗した際の損害も大きいため、不動産投資初心者には強くおすすめできる方法とは言えません。
不動産投資の中ではハイリスク・ハイリターンな種類であり、不動産投資についての知識をしっかり付けた状態で取り組むべき投資です。
(2) 区分投資
区分投資とは、マンションの中の一部屋に投資をすることを指します。
これら小分けに販売されているマンションを「区分マンション」や「分譲マンション」などと呼びます。
一棟投資に比べて、購入額が少額で済み、銀行からの融資も出やすいのが特徴です。
近年、サラリーマンや一部のOLが取り組む多くの不動産投資が区分投資となっています。
一棟マンションよりも金額が小さいため、リスクが小さいことや違うエリアに分散して不動産を購入することで万が一の際のリスクを減らすことも可能です。
所有する物件は一部屋のみですので、空室が出てしまうと収入が全く入らないため、一棟マンションと比較して空室リスクが高いというデメリットがあります。
しかし、東京都心は毎年人口が増えており、堅調な賃貸ニーズがあることから空室の心配はほとんどないとされています。
心配な場合は不動産会社によるサブリース契約で空室対策をすることが可能です。
(3)戸建て投資
戸建て投資は、一軒家を購入して貸家として人に賃貸する投資です。
マンションやアパートと比べて騒音や入居者トラブルなどの心配がないことから、安定した需要があります。
入居者の多くはファミリーとなっており、一度入居してくれれば長期間住み続けてくれるというメリットがあります。
戸建てはそもそも投資目的ではなく、居住目的で建てられていることが多いため上手に活用すれば高リターンを得ることができます。
しかし、中古の戸建ては投資目的で使用する際には、ある程度のリフォームが必要なケースが多くあります。
また入居者がファミリーであるために、物件のエリアを間違えると長期間空室となってしまう可能性があるため、注意が必要です。
戸建て投資をする際は、物件のエリアを間違わないこと・リフォーム費用を用意しておくことが大事だということを知っておきましょう。
不動産投資の収入について
不動産投資において一番気になるのが、どれほどの収入が得られるかという点でしょう。
しかし、不動産投資の収入はエリアや物件の状態、グレードなどによって大きく変わるため「これだけ入る！」とは言い難いものとなっています。
詳しく解説している記事も参考に知識を付けてください。
不動産投資はサラリーマン初心者でも取り組める？
不動産投資と言えば、一部の資産家の方が取り組むようなイメージがあるという人も少なくないでしょう。
しかし、サラリーマンの方は不動産投資に取り組むことができます。
さらにサラリーマンの不動産投資家には様々なメリットが存在します。
株やFXなどは動きを細かくチェックしておく必要があり、本業が忙しいサラリーマンの方で本格的に取り組むことは困難です。
一方、不動産投資においては、管理や運営などに関して専門の会社に委託することができるため本業に支障を来す心配がありません。
また、不動産投資に必要な管理費・交通費・リフォーム代などの必要経費を計上することで節税することができるのです。
必要経費を経費計上し、税務上赤字になれば給与所得から赤字分を差し引くことができ、所得税の還付を受けることができます。
つまり、サラリーマンの方が不動産投資を行うことで、本業の所得税の節税に繋がるのです。
不動産投資の初心者は融資が大事
不動産投資は銀行から融資を受けて始めるパターンが大半です。
多くの人は利回りや価格ばかり注目していますが、不動産投資において融資は非常に大事なポイントです。
融資についてしっかり考えていないと将来的な収益に違いが出たり、失敗に繋がってしまう可能性があります。
当然銀行によって金利や融資期間に差があるため、安い金利で長期間の融資を受けることが望ましいと言えます。
しかし、不動産会社によっては低金利の銀行と提携していないことがあるため、最適な銀行から融資を受けることができない場合があります。
そのため最適な条件で融資を組めるように、実績のある会社と話を進めていくことが重要です。
不動産投資の初心者は物件選びに注意
不動産投資について書籍やセミナーなどで知識を付けたとしても、実際に運用してみると上手くいかないケースもあります。
投資用物件と言っても、エリア・家賃・築年数などに違いがあり、必ず成功するという方法はありません。
そのため、不動産投資の初心者は一棟マンションから始めるよりも、区分マンションから始めることが良いでしょう。
区分マンションから始め、管理会社の選定・物件の管理・入居者とのコミュニケーションなど、ある程度運用した経験をもとに一棟マンション投資にステップアップしていくことが大事です。
物件を上手く運用できているオーナーは、次の物件を買う際に銀行からの融資が下りやすい傾向にあります。
そのため、1件目の物件選びから大事にして、堅実な不動産投資をしていくことが大事です。
不動産投資初心者におすすめの書籍
世界一やさしい不動産投資の教科書1年生
不動産投資について勉強する方法はいくつかありますが、基本的な情報を知るためには書籍を読むことがおすすめです。
書籍で不動産投資についての全体像や最低限の知識を付けていくようにしましょう。
著者おすすめの書籍は「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」です。
こちらは不動産投資の決定版と言えるような内容になっています。
不動産投資の仕組みや基礎知識について分かりやすく解説されていますので、初心者でも読みやすい書籍です。
不動産投資初心者におすすめのセミナー
グローバル・リンク・マネジメント
グローバル・リンク・マネジメントは不動産開発から販売・管理までワンストップで行なっている会社です。
本社でもある渋谷マークシティで毎月20回前後セミナーを開催しています。
参加者には投資について興味はあるが、「不動産投資がどんなものか分からない」、「不安や疑問があり、色々と質問をしてみたい」という方々が多く参加されています。
不動産投資について初心者の方が多く、気軽に参加できるセミナーとなっています。
不動産投資初心者は勉強から始めましょう
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
一棟投資から区分投資、戸建て投資など様々あり、自分に適した投資スタイルで取り組むことが大事です。
将来的な私的年金作りとして有効であり、近年ではサラリーマンの方でも多く取り組んでいます。
しかし、投資である以上はリスクもつきもの。
何も知識がないまま取り組むことは非常に危険です。
まずは書籍や資料請求、セミナーなどに参加してある程度の知識を付けていくことをおすすめします。
まずは区分投資から入り、一棟マンションへとステップアップして、安定した資産形成を作りあげましょう。
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