不動産に限らず、様々な物の基準として「耐用年数」があります。
不動産を購入する際には気になる耐用年数ですが実際にはどのような意味があるのでしょうか。
また、耐用年数を過ぎてしまった不動産には住み続けることはできないのでしょうか。
気になる木造の耐用年数について詳しく解説していきます。
木造の耐用年数とは？
木造の耐用年数は22年と定められています。
そもそも耐用年数とは国税庁で定められている、時の経過により価値が減ってくる減価償却資産が利用に耐える年数のことを指します。
つまり、木造の建物が利用に耐えれる年数が22年と定められているのです。
しかし実際には木造の建物が耐用年数を過ぎてしまうと利用できなくなるかと言うと、そうではありません。
耐用年数は様々な判断基準として重要な指標となっていますので、後ほど解説していきます。
不動産の耐用年数は構造によって変わってくるため、不動産を所有する上では大事な知識となります。
木造以外の耐用年数も押さえておきましょう。
木造以外の耐用年数
不動産の構造は大きく分けて、軽量鉄骨・木造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造があります。
それぞれの耐用年数は「軽量鉄骨(肉厚3mm以下)＝19年」、「軽量鉄骨(肉厚3〜4mm)＝27年」、「重量鉄骨造(肉厚4mm以上)＝34年」、「鉄筋コンクリート造＝47年」と分かれています。
構造と耐用年数の関係を見ると、単純に造られた建物は耐用年数が短く、頑丈な建物は耐用年数が長いことが分かります。
ではこの耐用年数と居住の関係について見ていきましょう。
実際に木造の耐用年数をすぎると住めない？
耐用年数を経過した木造の建物に住み続けることは可能です。
例えば、車は耐用年数が6年と定められていますが6年を過ぎたら乗れないのかと言うとそうではありませんよね。
6年を過ぎると問題が頻繁に発生するのかと言ってもそんなこともありません。
これは不動産にもそのまま当てはめることができ、耐用年数と実際に住める年数は比例しないのです。
実際に木造の建物に住める期間は約37年〜41年という調査結果も出ています。
では耐用年数はどのようなことに関わってくるのかと言うと、不動産の減価償却や銀行からの融資期間に関わってくる指標となるのです。
詳しく見ていきましょう。
木造の耐用年数と減価償却の関係
減価償却とは、時の経過により価値が下がっていく資産の購入代金を数年に渡って費用計上できることです。
具体的には減価償却資産は年数を経るたびに価値が下がっていくので、下がった分を「損失」として費用計上できるということです。
例えば耐用年数が10年の不動産を1,000万円で購入した場合は、毎年100万円づつ、10年に渡り費用計上できます。
つまり木造の建物の場合は、耐用年数が22年であることから、「22年を経過すると価値が0円になりますが、購入代金を22年間に渡って費用計上できる」ということになります。
一方、購入した不動産の土地部分は時の経過により価値が減らないと定義されているため、減価償却資産とはなりません。
木造の耐用年数と融資期間の関係
次に耐用年数と融資期間の関係についてですが、金融機関による融資期間と不動産の耐用年数は密接な関係性があります。
基本的には金融機関からの融資期間は、「耐用年数内」であるとされています。
メガバンクから、耐用年数を超えている不動産への融資は非常に厳しいのが現状です。
しかし、信用金庫や地方銀行に関しては、管轄地域内であれば融資をしてもらえる可能性があります。
そのため、一概には「耐用年数＝融資期間」とは言えません。
では金融機関は融資期間についてどのように考えているのかという点ですが、簡単に説明すると「万が一、債務不履行になった場合に対象物件を差し押さえて損を出さなければいい」と考えています。
耐用年数を経過しており、「建物の価値が0円になったとしても、土地には値段が付く」という考えもあります。
土地の評価法は金融機関によって様々ですが、一般的な積算法で算出すれば相続路線価の約7〜8割が土地の担保価値と見なされます。
路線価については国税庁の路線価図・評価倍率表で確認できます。
例として、築年数が25年の木造物件を4,000万円で購入しようとした場合、建物自体は耐用年数を経過していることで価値が0円と評価されたとしても、土地が3,000万円と評価されれば担保価値分を融資してくれるケースもあります。
その理由は債務不履行になったとしても、担保になっている土地の売却資金で回収できると計算するからです。
また投資家がこれまで上げてきた実績によっても金融機関からの融資期間が伸びるケースもあります。
まとめると、「耐用年数＝融資期間」が基本ですが、土地の価値やこれまでの実績によっては例外もあります。
もし初めて不動産投資に取り組む方の場合は耐用年数内の不動産を探すことをおすすめします。
その方が融資付けがスムーズにいくためです。
木造の耐用年数には様々な関係性があります
木造の建物の耐用年数と居住年数との関係性、融資期間等との関係性について解説していきました。
不動産投資を行う際は基本的には金融機関から融資を組んで始める方が大半ですが、融資期間にも耐用年数が関係していることが分かったと思います。
また耐用年数が過ぎていても住み続けることができることも大事なポイントです。
不動産を購入する際には「耐用年数」にも注目して購入するようにしましょう。
融資期間については土地の評価額が大きく関わってくるため、担当の不動産会社の方から詳しく説明を聞きましょう。
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