マンション投資と聞けば高額な不動産を購入するため、一部の資産家だけが取り組んでいるようなイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。
また、「マンション投資はあまり良いイメージがない」と考えている方も多いでしょう。
一般的には敷居の高いマンション投資ですが、最近ではサラリーマンの方でも取り組んでいるケースが増えています。
そんなマンション投資のメリットやデメリット、そもそも仕組みとはどんなものなのでしょうか。
マンション投資の仕組み
マンション投資は不動産を購入して住居として使用するのではなく、人に貸すことで利益を得る目的で不動産に投資することです。
具体的には銀行から融資を受けて物件を購入して、賃貸として入居者に部屋を貸し出します。
毎月、決まった家賃が入ってくることや入居者が見つかれば約1年〜2年ほどは住み続けてくれるため、収入が安定しているという特徴があります。
また銀行から融資を受けて物件を購入するのですが、返済については入居者からの家賃収入で補えるため、物件によっては手出しでお金が掛かることがほとんどありません。
しかし、収益性の低い物件や銀行への返済金利が高いと家賃収入よりも支払い額が多くなってしまうため、物件選びが重要なのです。
マンション投資には「ワンルームマンション投資」、「一棟マンション投資」があります。
それぞれの特徴について見ていきましょう。
マンション投資の種類
(1)ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋に投資をすることです。
一棟マンションに比べて、購入価格が安いため初心者やサラリーマンの方の多くが取り組まれています。
入居者層は賃貸需要が最も高い単身者であり、空室リスクが低いことに加え賃料単価が高いというメリットがあります。
ワンルームマンション投資を始めた人は2部屋、3部屋と買い進めていく方も多く、将来的な相続対策としても活用されています。
売買市場でも中古物件の動きは活発であるため、換金しやすいという特徴もあります。
(2)一棟マンション投資
一棟マンション投資は、マンションを一棟丸々に投資をすることです。
ワンルームマンションに比べて、賃貸収入が多いことや物件全ての決定権があります。
ワンルームに比べて価格が高いため、ある程度の不動産投資経験を積んだ人が取り組まれています。
マンション一棟を経営するため、それなりの努力が必要になりますが、家賃収入だけで一千万円超えの年収も珍しくありません。
建物は年数と共に老朽化していきますが、一棟マンション投資の場合は老朽化の心配がない土地も全て所有することができることも大きなメリットの一つです。
マンション投資のメリット
次にマンション投資のメリットについて解説していきます。
最大のメリットと言えばやはり安定した家賃収入でしょう。
株やFXなどの金融商品と異なるのが、外部要因によって収入が変動しにくいという点です。
日本の経済が大きく動いたとしても、家賃収入が極端に下がる可能性は低く、逆に大きく上がることも低いでしょう。
最近では家賃保証会社もあり、入居希望者に加入してもらうことで家賃の滞納の心配がなくなり、収入が非常に安定しています。
マンション投資のメリットは他にもあります。
詳しく解説している記事がありますので、参考に勉強してみてください。
マンション投資のデメリット
マンション投資にはメリットがある一方、もちろんデメリットもあります。
私はメリットばかりに目を向けず、デメリットについて詳しく理解して、リスクに備えることが重要だと考えます。
いくつかありますが、中でも気をつけたいのが空室です。
いくら家賃収入が安定しているとはいえ、入居者が居なければ収入が入ることはありませんね。
そのため不動産を経営して行く上では空室を発生させないことが大事です。
空室対策には物件選び・相場に適切な家賃設定・設備・外装などの小まめな修繕などなど、挙げればきりがありませんが、中でも物件選びは非常に重要です。
賃貸物件に住んでいる、もしくわ住んでいたことがある方は物件選びの際に、駅からなるべく近くが良いと思ったことがある人は少なくないでしょう。
駅からの距離、つまり立地に関しては物件選びの段階で決まることがあるため特に注目したいポイントです。
マンション投資のデメリットについても詳しく解説している記事があります。
こちらを参考に勉強してみてください。
マンション投資に失敗する人の共通点とは？
先述したように、マンション投資には大きなメリットがある反面、当然デメリットも存在します。
デメリットやリスクを把握して備えることがマンション投資を成功させる秘訣ですが、投資である以上失敗してしまう方もいます。
マンション投資に失敗してしまう方に多い共通点は下記になります。
- 利回りだけを重視している
- 必要知識を持っていない
- 立地選びの間違い
- 管理会社を活用できていない
- 節税目的だけで購入している
- 入居者のニーズと合っていない
- 不動産会社に勧められるがままに購入する
マンション投資について、ある程度の知識を持たずに取り組むことは非常に危険です。
また利回りだけに注目して物件を購入することで、立地を気にしないことや節税目的で購入することもやめましょう。
失敗してしまう原因や対策方法について詳しく解説している記事を参考にリスクに備えましょう。
中でも知識を全く付けず、不動産会社の営業マンに言われるがままに購入するなどは非常に危険です。
マンション投資の電話勧誘には注意が必要
マンション投資の営業には電話勧誘が非常に多くあります。
中には勤務時間中に自分個人宛に電話がかかってきたという経験がある人もいるのではないでしょうか？
忙しいと電話を切ろうとしても、執拗に質問を繰り返してくるといったものです。
このような電話勧誘には気をつけましょう。
あらゆる口実でマンション投資の必要性を伝えてきますが、マンション投資は自ら勉強して、必要性を感じた場合、自分に適している投資だと感じた場合に取り組むことが大事です。
電話勧誘をきっかけに営業マンから話を聞いた場合、断り下手な方であればそのまま購入してしまうケースも多々あります。
相手は営業マンですから毎月のノルマが課せられています。
こちら側のマンション投資について勉強する時間を作ってはくれません。
そのような状況でマンション投資を初めてしまっては将来的に失敗につながってしまう可能性が高いです。
勧誘の電話があった場合にはすぐに電話を切るか、はっきり断りましょう。
マンション投資の勉強方法
マンション投資の基本的な知識の勉強は書籍で十分です。
またはインターネットで検索すれば知識を付けることができます。
基本的な知識を付けた後、大事なのは現在の不動産市況やどのような物件を購入するべきかです。
専門的な知識については不動産会社の方から詳しく話を聞く必要がありますが、事前に物件の価格相場や利回りについては知っておきましょう。
投資物件を検索できる楽待(らくまち)、健美屋、不動産投資連合隊などで物件を見て見ましょう。
他にも不動産会社に資料請求することやセミナーなどに参加してマンション投資について知識を付けることができます。
ある程度の知識を付けた後、実際にマンション投資の話を信頼できる会社から聞くようにしましょう。
グローバル・リンク・マネジメント
セミナーに足を運び、知識を付けたいという方におすすめなのは、グローバル・リンク・マネジメントです。
不動産の開発から販売・管理までワンストップで行なっている東証マザーズに上場している会社です。
渋谷マークシティで毎月20回前後セミナーを開催しており、参加者には「マンション投資がどんなものか分からない」、「不安や疑問があり、色々と質問をしてみたい」という方々が多く参加されています。
不動産投資について初心者の方が多く、気軽に参加できるセミナーとなっています。
マンション投資は知識を付けてから取り組みましょう
マンション投資の仕組みから大事なポイントまでを解説していきました。
マンション投資は安定した収入が入ることに加え、他の金融商品と比べてあまり手が掛からないことでサラリーマンのような本業が忙しい人でも取り組める投資です。
しかし全く知識を付けずに取り組むことは非常に危険であり、成功することは難しくなってきます。
近年ではバブル期のように物件を買って売ることでキャピタルゲインを得るマンション投資ではなく、長期的に物件を所有して毎月安定したインカムゲインを得るマンション投資が主流となっています。
そのため、長期的にみて賃貸需要が安定している物件選びが大事です。
書籍や資料請求、セミナーなどに参加して知識を付けてマンション投資を成功に導きましょう。
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