安定した収入が得られることで知られている不動産投資。
近年では年金問題や生命保険代わりに始めるサラリーマンの方も増えています。
中でも本業に支障を来すことなく、安定した家賃収入が魅力的ですが、投資である以上はデメリットもあります。
これから不動産投資を始めようかと考えている方や初心者の方はデメリットについても知っておくことが大事です。
不動産投資のデメリット7つ
(1)空室リスク・家賃滞納リスク
不動産投資において、一番に挙がるのが空室リスク・家賃滞納リスクです。
当然のことながら不動産投資は収益を上げることが目的であり、空室や家賃滞納があった場合には収益が入ってきません。
収益がないと毎月支払う銀行へのローン返済が苦しくなってしまう可能性もあります。
空室を防ぐためには入居者満足度を高めることが大事です。
設備や内装・外装を綺麗にしてあげることや、相場に合う家賃設定など様々です。
特に不動産選びの際の立地選びが重要です。
家賃滞納については入居者の選定が大事であり、収入に見合わない家賃であると思った場合は入居を断ることも時には必要です。
また信用できる管理会社に委託することで、家賃の督促をしてもらうことも可能です。
万が一にでも家賃収入が入ってこないことが心配である方は、不動産会社によるサブリースを検討しましょう。
サブリースは空室の有無に関わらず、一定の金額を支払ってくれるサービスです。
家賃満額ではないため、通常の収入よりも少なくなりますが、安心できるメリットがあります。
(2)金利上昇リスク
不動産投資を始める方の大半は銀行から融資を受けます。
例えば、銀行から3,000万円融資を受けた場合には、3,000万円を返せばいいわけではありませんね。
融資額に金利を上乗せした金額を支払う必要があります。
融資額に対する金利が変動金利の場合、数年経つと金利が上昇する可能性があります。
返済金利が上昇してしまうと毎月のキャッシュフローに影響を及ぼす可能性があるというリスクがあります。
ローンの返済期間を短くする、固定金利で設定するなどの対策も検討しておきましょう。
(3)不動産価格下落リスク
不動産価格は一定ではありません。将来的に上がる可能性も下がる可能性もあります。
特に地方であれば不動産価格の下落が進んでいる傾向にあるため注意が必要です。
バブル期のように大幅な価格変動はありませんが、多少の変動があることは想定しておきましょう。
また、後ほど詳しく解説しますが新築物件に関しては不動産価格が大きく下がる可能性があることも知っておきましょう。
(4)資金流動化リスク
株式などの場合においては、売買が早くできる特徴があります。
一方、不動産売買は時間がかかります。
通常不動産を購入する際は、物件を数ヶ月かけて探し、シュミレーションして、現地確認に行き、銀行からの融資を受けるなどの手順があり、かなりの時間を要します。
そのためすぐに現金が欲しい場合には、困ってしまうケースがあります。
不動産を手放す際にも、売りに出してから買主が見つかるまでの時間がかかり、手続きが進んでいても買主に対して銀行から融資が下りない場合もあります。
このように資金の流動化には時間がかかることも知っておきましょう。
(5)自然災害
所有物件が自然災害に見舞われる可能性もあります。
火災や地震などには気をつけたいものですが、実際に物件が使用できないほどになってしまうとどうなるのでしょうか？
実は地震などにより物件が使用できなくなると、オーナーが損をするだけです。
しかし、実際に東日本大震災や熊本地震で倒壊したマンションは1棟のみというデータもあります。
特に1981年6月1日以降に建てられた「新耐震基準」の物件は震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない構造基準となっています。
どうしても心配だという方は地震保険への加入を検討しておきましょう。
【熊本地震】九州地方における会員受託マンションの被災状況の概要について
(6)借金に対する不安
不動産投資におけるデメリットとして、借金に対する不安があります。
これは当然のことですが、不動産は他の金融商品に比べて高額です。
銀行から融資を受けて始める決断をするのは容易ではありません。
不動産投資のメリットや必要性を知っていても、金額に対する不安から精神的な不安がつきまとう方もいることがあります。
しかし、人は物の見方で大きく違います。
生命保険の場合で考えると、例えば22歳〜65歳まで毎月2万円づつ支払うとします。
年間で24万円を43年間支払うことになるため、総額は1,000万円を超えていきます。
1,000万円の不動産と保険では決断の敷居の高さが違います。
このように保険に対する敷居の高さと不動産に対する敷居の高さの違いなど、考え方で大きく変わることも知っておきましょう。
(7)経年劣化
不動産は時間の経過と共に老朽化していきます。
建物の老朽化を放っておくと、入居者からの人気が下がってしまい、空室や新規の入居者が見つかりにくくなってしまいます。
そのためこまめに修繕工事を行う必要があり、費用も掛かります。
こまめな修繕を怠っていると後々、大規模な修繕が必要になることもあるため、注意が必要です。
修繕については事前に計画性を持ち、物件価値を維持できるようにすることが大事です。
不動産投資をサラリーマンがするデメリットとは？
近年ではサラリーマンの方で不動産投資に取り組まれている方が増えています。
区分マンションに投資する人が多数ですが、中には2件、3件と買い進めていく方や一棟マンションに投資する人も多くいます。
しかし、サラリーマンの不動産投資についても注意点があります。
それは不動産経営においての時間が必要だということです。
物件を運営していると入居者からの連絡や不動産会社からの連絡など、物件に対しての問い合わせがあります。
また、不動産経営を行う上では知識を蓄えていく必要があるため、勉強の時間も必要となるでしょう。
本業が忙しいサラリーマンの方からすると「そんな時間は作れないよ」と思う方もいるかもしれません。
そんなサラリーマンの方には物件の管理を管理会社に委託することを推奨します。
入居者からのクレームや問い合わせ、入居斡旋から物件の管理まで全て委託できます。
毎月管理手数料が数千円掛かる場合が多いことも知っておきましょう。
不動産投資を法人化して行うデメリットとは？
不動産の収益が増えると税金の面を考慮して法人化する方がお得なケースがあります。
法人を設立する場合には、登録免許税などに掛かる費用が約20万円〜30万円必要となります。
法人設立に関する手続きを専門家に相談・依頼する場合は別途費用が掛かるというデメリットがあります。
また、法人の場合は赤字でも法人住民税の均等割課税の納税が必要な点も知っておきましょう。
もしも不動産投資で年間赤字が出るような状況でしたら法人化することは再度検討した方がよいです。
物件を1件、2件と買い進める予定や一棟物件などのように大幅な利益が出る予定の方は法人化をして税金面を考慮することも大事ですが、デメリットと比較して検討することが重要です。
不動産投資のメリットとは？
ここまでは不動産投資のデメリットについて解説していきました。
不動産投資はメリットがある一方、デメリットがあります。
投資を検討する際にはデメリットについての知識を付け、あらゆるリスクに備えることが大事です。
デメリットについての知識がある程度ついたらメリットと比較してから検討することが大事です。
不動産投資のメリットについて詳しく解説している記事がありますので、こちらも合わせて参考にしてください。
不動産投資のデメリットを勉強してリスクに備えましょう
不動産投資は知識がない状態で初めてしまうと失敗してしまう可能性があります。
今回は不動産投資のデメリットについて解説していきましたが、いかがでしたでしょうか。
サラリーマンの方で不動産投資を検討している方や法人化して取り組むことを検討している方についての注意点もお分かりいただけたと思います。
不動産投資は基本的に安定した収入が手に入る投資です。
メリットはもちろん、デメリットについても考慮して取り組むことが大事です。
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