不動産投資を行う上で掛かる「修繕費」ですが、実際にはどの程度の費用が発生するのでしょうか。
不動産経営は安定した収入が入ってくる投資であり、他の金融商品に比べて毎月巨額な収入が入ってくる訳ではありません。
そのため、少しでも出費を減らしていきたいと考えるオーナーも多くいますが、修繕費を出し惜しんでいると後々後悔してしまう可能性もあります。
今回はそんな修繕費について詳しく解説していきます。
不動産経営において修繕は必要？
不動産経営は投資である以上、収益を上げるために行う投資です。
そのため所有物件から出た利益については少しでもプールしておきたいと考えるでしょう。
特に修繕についてはいつ必要になるか分からない不明確なものであるため、積み立てておく必要が本当にあるのか考えものです。
中には「壊れてしまってから直していけばいいのでないか？」と思う人もいるかもしれません。
しかし、こまめな修繕を怠ってしまうと後々大規模な修繕が必要になってしまうケースがあります。
結果的に必要なコストが増えてしまったということもあり得るため注意が必要です。
また、細かい修繕をしておかないと、物件の見た目やイメージにも影響を及ぼしてしまいます。
そうなると空室が増えてしまう可能性があることに加え、入居者が付きづらくなってしまいます。
そのような最悪のケースを避けるためにもこまめな修繕を行い、入居者がより長く住んでくれうな努力をして、より高い家賃を得ることのできる物件を実現することが賢い選択と言えるでしょう。
不動産の修繕はオーナー責任になる？
不動産物件のオーナーになると、様々なことに関して決定権を持つことができます。
入居申込みの可否や委託先の管理会社の選定、修繕費用額、修繕工事の決定権など全て自分で決めることになります。
不動産経営を行なっていると、入居者からのクレームや修繕依頼などがあります。
管理会社に委託している場合は管理会社を経由してこれらの情報が入ってきますが、中には頑なに対応をしてくれないオーナーがいます。
オーナーから見て修繕をするまでもないと判断していることや、工事に掛かる出費を出し惜しんでいることが考えられます。
しかし、先述したようにこまめな修繕を怠っていると後々、後悔してしまう可能性があります。
入居者からの修繕依頼などを全て聞くことが正しいとは言えませんが、全く手をつけずにいると雨漏りや外壁の老朽化、水回りのトラブルなど様々な問題が発生してしまいます。
結果的に空室や入居者の減少に繋がってしまいます。
不動産を経営する上での決定権はオーナーにありますが、入居者の声にもしっかり耳を傾けていないと物件の人気は落ちてしまうため、実際には借主の意向を尊重しなければなりません。
借主にとって「住み続けたい」と思われるような物件にするために努力することが大切なのです。
不動産経営における修繕費の種類とは？
不動産経営において必要になる修繕費は大きく分けて3つあります。
小規模な修繕から大規模な修繕まであり、掛かる費用も変わるため知っておくことが重要になります。
(1)空室を防ぐための修繕費
「空室を防ぐ修繕費」というのは、各部屋のクロスの張り替え、給湯器の修繕、エアコン、共用部分(エレベーターや廊下の電球等)の修繕を指します。
私が不動産賃貸営業をしていた時によく入居者から依頼されていたことであり、細かいことでありながら入居者満足度に大きく関わる要望です。
「エアコンの効きが悪いから見てほしい」、「給湯器の反応が悪くなった」という相談や、「共用部分の電気が一つ消えている」など様々です。
このような要望については、入居する前に交わす賃貸借契約書において「対応の必要なし」と定めることができますが、実際には対応しておいた方が良いケースもあることを知っておきましょう。
例えば、入居者が修繕依頼をしても全く対応してくれないオーナーの物件に住みたいと思うでしょうか？
また、新規内覧者が物件を見た時に、「ここの物件はエアコンがかなり古い」などと感じた場合に住みたいと思うでしょうか？
あまり気にしない方なら良いですが、やはり細かい部分に目を配ってくれている物件に住みたいと思うでしょう。
とはいっても、入居者のためを思って全部屋に1台10万円以上かかる最新のエアコンを取り付けてあげるなどとなると大きな出費となってしまいます。
多額の出費により赤字になってしまうことは避けたいため、セール品で状態の良いエアコンを取り付けてあげる、全部屋ではなく交換の必要がある部屋を何部屋かだけ変えてあげるなどコストを抑える工夫をすることが大切です。
全て完璧な状態にするのではなく、キャッシュフローを考えながら工夫して修繕依頼に対応することが大事です。
(2)建物の老朽化を予防する修繕費
建物の老朽化を予防する修繕は非常に重要です。
不動産物件は例外なく大規模修繕工事が必ず必要になってきます。
そんな将来的な大規模修繕を少しでも抑えるために老朽化を予防する修繕費が必要になってきます。
これにはシロアリ検査や外壁のチェック、屋上防水などが該当します。
建物の老朽化を放っておくと、外壁の経年劣化により雨などがコンクリート内に侵入して鉄筋が錆びやすい環境となったり、シロアリなどの害虫が大量発生したりなど深刻な状況に陥る可能性があります。
このような状況になる前に予防的な修繕をすることが大切であり、費用面においても大規模修繕に掛かる費用よりも、予防的な修繕の方が安く済むケースが多々あります。
物件が老朽化しているとイメージの悪化に繋がることや、大規模修繕に繋がる恐れがあるため、状態が酷くなる前に業者や管理会社に依頼してなるべく早く対応することが賢い選択となるでしょう。
(3)建物を維持するための大規模修繕費
不動産は必ず老朽化していくものです。
所有物件を良い状態で保つためには12年周期で大規模修繕をする必要があると言われています。
大規模修繕には配管修理や外壁工事、機械設備の修理、屋上の防水工事などがあり、これらの修繕工事はいずれ必ず行う必要があります。
大規模修繕には多額の費用が掛かります。
配管工事に100万円以上掛かったり、エレベーター交換費用に数百万円掛かったりすることも多々あります。
一般的には大規模修繕に掛かる費用は1,000万円ほど掛かると言われており、一度に手持ちの現金で支払うことは困難となります。
そのため、大規模修繕による多額の費用に備えて毎月、家賃収入の5％ほどを積み立てておくことが一般的とされています。
大規模修繕については、ある程度予測しておくことが可能ですが、細かな修繕を怠っていることで思わぬ費用が発生してしまうこともあります。
立て続けに大規模修繕が必要になると積立金だけでは賄うことができず、手持ちの現金で支払うことを強いられる可能性もあります。
万が一に備えて積立金と別に、家賃収入の一部をプールしておくことが重要となるでしょう。
将来的な修繕費に備えて不動産経営を行いましょう
不動産経営において必要な修繕費について解説していきましたがいかがでしたか。
修繕費は小規模から大規模なものまでありますが、少しでも怠っていると不動産経営において深刻な状況を招いてしまう可能性もあり注意が必要です。
「多少の経年劣化なら大丈夫」と甘くみていると、空室が増えてしまったり、入居者から好まれない物件になってしまいます。
逆に修繕工事について計画性をもち、しっかり対応をしていくことで他の物件と差をつけることができます。
多額の出費を避けるためにも細かな修繕を怠らずに入居者満足度の高い物件を実現できるように努力しましょう。
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