【2018最新】不動産経営とは?仕組み・リスクについても解説!

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投資の中でも、ミドルリスク・ミドルリターンで知られている不動産経営についてご存知でしょうか。最近では将来に不安を抱えているサラリーマンの方から働く女性まで幅広く取り組まれています。一般的には安定した収入が入る投資先として注目されていますが、物件選びや様々な要因で失敗に繋がってしまう可能性もあります。

不動産経営とは

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不動産を実際に住む目的ではなく、人に貸すことで家賃収入を得る方法を不動産経営と言います。一言で言っても、不動産経営にはアパート経営・マンション一棟経営・ワンルームマンション経営等と多様です。近年、話題を集めている「民泊」も不動産経営の一つです。

自分の所有している不動産を人に貸すことによって家賃収入を得ることが最大のメリットですが、物件の所在地やグレードなどにより得られる金額が大きく変わってきます。入居者が付けば、短くとも1年〜2年ほどは住んでいることが大半のため、安定したリターンが入ってくることや、他の金融商品と違い、あまり目のかからないという特徴からサラリーマンの方でも取り組める投資先として注目を集めています。

 

不動産経営のリスクと回避法

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先述したように、不動産経営が安定した利益が得られる投資と言っても全てがうまくいくわけではありません。ここでは不動産経営のリスクとその回避法について見ていきましょう。

(1)家賃下落リスク

まず挙げられるのが、所有している不動産の家賃が下落するリスクです。不動産は築年数が経つとともに価値が下がっていきます。当たり前の話ですが、築年数が古い物件と新築物件の家賃が同じだと入居者が納得しないものです。新築当初は多額の家賃収入を得ていても、物件が古くなり想定していた家賃が得られない状況になることも考えられます。

家賃下落の回避法

ある程度の家賃下落については想定しておくことが大事です。どれだけ優れた物件でも家賃が下落してしまう可能性はあります。しかし、家賃の下落幅については物件によって大きな違いがあります。例えば毎年人口が大幅に増えている東京都内の物件であれば堅調な入居者ニーズがあるため、家賃下落幅が少ないのに対し、郊外の物件は賃貸ニーズがそもそも少ないことに加え、今後減っていく可能性が高い傾向にあるため、家賃下落幅が大きくなってしまうことが予想できます。そのため人気のエリアや今後発展していく穴場エリアなどのような家賃下落幅の少ない立地の物件を選ぶことが重要になります。

 

(2)空室リスク

不動産経営において最も注意したいのが空室リスクです。所有する不動産が空室になってしまった場合は当然のことながら家賃収入を得ることができません。空室が出てしまう原因については様々ありますが、中でも立地選びを間違っているケースが目立ちます。どんなに設備や外装・内装がハイグレードな仕様でも、物件の所在地が利便性の悪い場所であれば人気を集めることは難しくなります。また、家賃下落リスクと同じように入居者ニーズが少ない郊外の物件においては、さらに空室が目立つ傾向にあります。

空室の回避法

空室を回避するためには立地選びにこだわることが第一です。先述したように郊外の場合は年々、人口が減少傾向にあるため、長期的に見るとおすすめできません。不動産経営においておすすめできる立地は人口が増えていることに加え、堅調な賃貸ニーズのある東京都心の物件です。東京都の調べによると、2018年1月1日時点で東京都の人口総数は13,754,059人となっており、対前年同月比で107,295人(増)となっています。このように年々、人口が増えている東京都心に物件を持つことで短期的・長期的に見ても賃貸ニーズが安定しており、結果的に空室リスクを減らすことができます。

 

(3)家賃滞納リスク

入居者によっては決まった期日までに家賃を支払わないケースもあります。単純に忘れているだけであれば良いですが、中には連絡がつかない場合もあります。そうすると家賃収入が得られないという金銭的な問題だけでなく、督促という精神的にきつい問題も抱えてしまいます。私が賃貸営業をしていた時期にお付き合いをしていた、人の良い家主さんの実際にあったケースでは、家賃滞納をしている入居者に督促もせずに放置していたところ、家賃を1年間支払ってもらえないことがありました。「そのうち払ってくれるだろう」という感覚でいると後に後悔することがあるため、注意が必要です。

家賃滞納の回避法

家賃滞納のリスクを回避するためには、信頼できる管理会社に委託することをおすすめします。先述した人の良い大家さんは、家賃を1年間支払ってもらえなかった苦い経験を生かし、管理会社に依頼したところ、家賃滞納のリスクがなくなりました。管理会社は入居者の審査から家賃回収までを一括で行ってくれるため、オーナーは安心して家賃収入を受け取ることができます。万が一家賃滞納をした場合でも、決まった期日に管理会社が賃料を振り込んでくれるため家賃滞納リスクはありません。

 

(4)修繕リスク

不動産は築年数を経るごとに老朽化していくため、数十年に一度は大規模な外装工事などを行う必要があります。不動産経営を行う場合には、物件の修繕工事に備えて毎月修繕金を積み立てていく必要があります。新築・築浅の物件であれば毎月数千円程度ですが、築年数の古い物件の場合は数万円ほどかかるケースがあり、毎月の収入が大幅に減ってしまう可能性があります。不動産経営は新築・築浅の物件よりも価格の安い中古物件の方が良いのではないかという意見も聞きますが、修繕リスクを考えずに選んでしまうと失敗に繋がるケースがあります。

修繕リスクを回避する方法

中古物件の場合は新築や築浅の物件に比べて価格が安く、利回りが高い場合が多いというメリットがあります。しかし、建物や設備、特に水回りの劣化は著しい場合が多く、思わぬ修繕費用が掛かってしまうケースが大半です。そのため物件を購入する際には新築・築浅の物件を選ぶことをおすすめします。それでも中古物件を購入するという場合には修繕工事予定などを不動産会社の担当からしっかり聞いておくことや、工事費用はいくらかかる予定なのかなど、詳細に聞いておくことが重要です。

 

(5)天災リスク

不動産経営で安定した収入を得ていても、天災により物件が使用できなくなると全てが水の泡となります。特に日本は海外に比べ非常に地震などの被害が多いことはご存知の通りだと思います。1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震など、思い返すと震えてしまうほどの天災が起こっています。このような天災に耐えられる物件を選ぶためにはどのような物件を選べばよいのでしょうか。

天災リスクの回避法

天災、特に地震のリスクを回避するには1981年6月1日以降に建築された物件を選ぶことが重要です。1981年6月1日以前に建築された場合は「旧耐震基準」の物件となり、震度5強程度の揺れでも倒壊しない構造基準として認定されています。対して1981年6月1日以降の場合は「新耐震基準」の物件となり、震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない構造基準となっています。実際に東日本大震災・熊本地震にて倒壊したマンションは1棟のみという調査報告も出ていることから、その耐震性が伺えます。不動産経営を行う際には、天災リスクを避けるためにも1981年6月1日以降に建築された物件を選ぶようにしましょう。

【東日本大震災】東日本大震災 被災状況調査報告

【熊本地震】九州地方における会員受託マンションの被災状況の概要について

 

不動産経営の知識をつけるなら資料請求から

不動産経営のリスクと回避法について解説していきましたが、他にもつけるべき知識は豊富にあります。近年ではセミナーや資料請求である程度の情報を得ることができます。しかしセミナーにいきなり参加するということは抵抗がある方も多いかと思います。そのため不動産経営の知識をつけるにはまず、信頼できる会社に資料請求をすることから始めましょう。

 

不動産経営はある程度の知識をつけて行いましょう

不動産経営は比較的に安定したリスクの少ない投資先として知られていますが、知識が乏しい状態や、営業マンに勧められるがままに物件を購入してしまうと後で後悔してしまう可能性があるため、注意が必要です。

特に不動産経営のリスクとその回避法については必ず知っておきましょう。ただし、不動産経営の知識をつけたから必ず成功するという訳ではありません。ある程度の知識をつけた後は信頼のおける不動産会社とお付き合いをするということが重要です。

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